根据《zui高法院关于适用若干问题的解释》第117条的规定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。上海房产买卖律师。这里规定的就是解约定金。从本条规定可见，无论合同履行是否构成违约，解约定金和违约金在目的、性质、功能等方面是有区别的，因此，二者可以并用。关于这一点，在《北京市高极人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》第26条中有明确规定，如果当事人双方没有约定定金性质，一方违约，对方不能同时主张定金和违约金；如果当事人双方约定了定金性质，一方违约，对方虽然不能同时主张违约定金和违约金，但是同时主张解约定金和违约金是没有问题的。
以合法形式掩盖非法目的，也称为隐匿行为，是指当事人通过实施合法的行为来掩盖其真实的非法目的，或者实施的行为在形式上是合法的，但是在内容上是非法的行为。上海房产买卖律师，当事人实施以合法形式掩盖非法目的的行为，当事人在行为的外在表现形式上，并不是违反法律的。但是这个形式并不是当事人所要达到的目的，不是当事人的真实意图，而是通过这样的合法形式，来掩盖和达到其真实的非法目的。因此，对于这种隐匿行为，应当区分其外在形式与真实意图，准确认定当事人所实施的合同行为的效力。以合法形式掩盖非法目的而订立的合同，应当具备下列要件：(1)当事人所要达到的真实目的或者其手段必须是法律或者行政法规所禁止的；(2)合同的当事人具有规避法律的故意。(3)当事人为规避法律、行政法规的强制性规定而采用了合法的形式对非法目的进行了掩盖。
在双方所约定的定金额度未超过合同标的额的20的，均在法律支持的范围之内。如果双方所约定的定金额度超过了20，则对于超过的部分，在合同因严重违约而被解除的情况下，应当作为预付款全额退还给支付定金的一方。上海房产买卖律师，鉴于定金罚则已经由法律明确规定，分析定金合同在订立前的谈判沟通等有关素材是否仍有必要。在定金合同成立之前，合同双方以及可能涉及到的合同外第三方，例如中介公司、居间人、行纪人、律师等，会就定金合同的内容以及定金合同所涉及到的案涉合同标的进行长期的谈判，各方之间存在微信交流、邮件沟通、短信往来、会议纪要等相关的书面沟通材料。
所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订方合同的民事行为，造成***、集体或者第三人的利益损害的违法行为。恶意串通而订立的合同，其构成要件是：当事人在主观上具有恶意性。即明知或者知其行为会造成***、集体或者第三人利益的损害，而故意为之。当事人之间具有串通性。上海房产买卖律师，串通是指相互串连、勾通，使当事人之间在行为的动机、目的、行为以及行为的结果上达成一致，使共同的目的得到实现。在实现非法目的的意思表示达成一致后，当事人约定互相配合或者共同实施该种合同行为。
买家以他人名义购房，此情形如果借名人与登记人之间发生合同纠纷的，应该如何处理?当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。上海房产买卖律师。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
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