学业务、练技能、强素质，法律文书撰写能力是律师专业素养的直接体现。广东海法律师事务所为了落实司法部党组“五点希望”，践行“做党和人民满意的好律师”，一贯注重锻炼海法律师专业本领，提升海法律师服务品质，取得良好效果。现陆续发布海法律师优秀法律文书并汇编成集。
杨某A等人的亲属梁某某与王某某十多年前签订买卖房屋的《协议书》，王某某及杨某某拒不配合办理房屋产权过户，杨某A等人委托律师起诉确认协议书有效及诉请两被告协助办理产权登记过户。王某某等两被告则抗辩案涉协议书无效、房屋无法强制过户。法院后来判决两被告继续履行协议、协助办理涉案房屋产权变更登记至杨某A名下。
广东海法律师事务所接受杨某A、梁某1、梁某2以及梁某3的委托，指派本律师担任他们诉被告王某某、杨某B房屋买卖合同纠纷一案的委托诉讼代理人。本律师经庭前调查取证、查阅相关法律文献、举证质证及法庭辩论，对本案案情有了充分的了解，现就本案发表如下代理意见，以供合议庭合议时参考：
一、原告杨某A、梁某1、梁某2、梁某3提起本案诉讼是依法行使物权请求权，不适用诉讼时效的规定，胜诉权依法应予保护
根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，诉讼时效的抗辩可以针对债权请求权提出。同时，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》仅仅对于支付存款本息请求权、兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权以及基于投资关系产生的缴付出资请求权等债权请求权，作出了不能以诉讼时效进行抗辩的除外规定。原告杨某A、梁某1、梁某2、梁某3在本案中是请求被告王某某、杨某B协助办理涉案房屋的产权转移登记手续，是行使物权请求权，不适用诉讼时效的规定。故被告王某某、杨某B在提交给法院的《民事答辩状》中抗辩称原告杨某A、梁某1、梁某2、梁某3时隔十四年后诉请协助办理过户已过诉讼时效、应驳回原告诉讼请求的抗辩意见，没有法律依据，不应予支持。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
涉案的《房屋买卖协议》是已身故的梁某某与王某某经自愿、平等、友好协商，达成一致意见才签订的，是双方的真实意思表示，并且没有法律、行政法规上规定的可导致合同无效的情形，自成立之日起就发生法律效力，是受国家法律保护的。被告杨某B抗辩称涉案《房屋买卖协议》无效，所援引的规定均不是法律、行政法规所规定的效力性强制性规定，不能作为认定涉案《房屋买卖协议》无效的依据。
（一）原告已经举证证明被告杨某B知道涉案房屋买卖而未表示反对。林某某是与本案没有利害关系的第三人，在其同步录音录像中他已经证明是他将杨某A介绍给杨某B进行涉案房屋买卖的，最终房屋买卖也是成交的，在这过程中杨某B没有表示反对。上述事实，有本所律师对林某某的调查笔录、同步录音录像证实，法院完全可以向林某某调查核实。
（二）原告已经按照合同约定支付了价款，并占有使用了房屋，杨某B未在合理期间提出异议。梁某某与杨某A等人已经按照合同约定支付了49000元的房屋买卖价款，并且占有使用了房屋，杨某B从2005年6月起直至原告提起本案诉讼，从来没有提出过异议。该事实有林某某证人证言、《房屋买卖协议书》、《收据》、《收条》、广东三茂铁路股份有限公司肇庆信号水电段茂名信号水电车间《证明》、《广东电网茂名供电局客户电费清单》、《电费通知单》及相关电子证实。
2005年，我国当时仍然实屋所有权登记发证制度，由房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的房屋他项权利进行登记。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律保护。本案中，涉案房屋的权属仅登记在被告王某某名下，共有权人一栏为空白，并且梁某某与杨某B是经林某某介绍才找到杨某B，在杨某B明确同意49000元交易条件基础上，梁某某、杨某A与王某某、杨某B才进行查验相应权属证书、现场查验房屋、资料交接、支付购房款及交付房屋钥匙等程序，更重要的是随地产权证一齐交付的还有王某某的购房款收款收据、缴款人为杨某B的房屋买断款财务收据，杨某A等人有理由相信出卖涉案房屋是王某某与杨某B的共同意思表示，王某某有权代理出售涉案房屋，构成了表见代理，杨某B以其系涉案房屋权利人主张梁某某与王某某之间的《房屋买卖协议》无效、法律上或事实上不能履行，没有事实依据与法律依据，也违反了诚实信用的原则，不应予支持。
涉案房屋没有抵押，没有查封，没有其他法律上的权利限制，并且涉案房屋原产权单位广东三茂铁路实业发展有限公司已经盖章同意涉案房屋上市交易，并且根据前述事实与理由可以判决继续履行。被告杨某B以其作为共有人表示不同意继续履行，是反悔，法院不应予支持。否则，在类似情况下，只有配偶一方表示不同意，所有的房屋买卖合同都无需继续履行，家事代理权、表见代理或者善意取得根本没有适用的空间，物权的公示公信制度将会沦为摆设，对市场交易秩序及交易者的信心是摧毁性的打击，不应予支持。
广东海法律师事务所合伙人、副监事长、执业律师，现为第十二届广东省律师协会房地产法律专业委员会委员、第八届茂名市律师协会规章制度与立法工作委员会主任、合规与风控专业委员会委员。主要服务领域为商事诉讼与商事犯罪、毒品犯罪辩护。执业十多年来，主办及协办涉及公司法、民法、保险法、合伙企业法、建工房产及知识产权案件数百件，包含涉及股份公司、有限公司、合伙企业、企业家、个体工商户、民办非企业单位以及集体经济组织的行政处罚、行政复议、行政诉讼、仲裁、刑事及民商事诉讼案件类型，所在律师团队提供法律顾问、民商事诉讼、行政复议与行政诉讼以及执行等法律服务。
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